Recreación virtual
Tasación de solares y parcelas urbanas en Sevilla
Un solar vale por lo que se puede construir en él. El arquitecto lo calcula a partir del planeamiento y del precio al que se vendería lo construido.
- Método principal
- Residual
- Ley andaluza
- LISTA
- Presupuesto
- 24 h
Primero, qué dice el planeamiento
Antes de hablar de dinero, el arquitecto tiene que saber qué es ese suelo y qué permite. En Andalucía rige la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), que deja solo dos clases de suelo: urbano y rústico. El antiguo suelo urbanizable desaparece como clase.
Los planes generales aprobados antes de la ley siguen vigentes hasta que se sustituyan por los nuevos instrumentos, y la propia ley explica cómo se leen sus clasificaciones antiguas. En Sevilla capital, eso significa que el punto de partida sigue siendo el Plan General (PGOU) aprobado en 2006, con sus modificaciones posteriores, mientras no lo sustituya un plan nuevo.
Lo que mira el arquitecto en un solar
| ClaseClasificación del suelo | Si es suelo urbano y si ya es solar, con calle, agua, saneamiento y luz, o le faltan obras de urbanización. |
|---|---|
| UsoCalificación | Para qué se puede usar: residencial, terciario, industrial, equipamiento. El mismo metro de suelo vale muy distinto según el uso. |
| TechoEdificabilidad | Cuántos metros cuadrados se pueden construir, en cuántas plantas y con qué ocupación de la parcela. Es la base de todo el cálculo. |
| FormaGeometría y alineaciones | Fachada, fondo, retranqueos y forma de la parcela. Un solar irregular o muy estrecho puede no permitir agotar la edificabilidad. |
| ProtecciónPatrimonio y arqueología | En el Conjunto Histórico de Sevilla hay catálogos y normas de protección, y puede exigirse una intervención arqueológica antes de construir. Eso es tiempo y dinero. |
| CargasCargas urbanísticas | Cesiones de suelo, obras de urbanización pendientes o cuotas de una junta de compensación. Se restan del valor. |
| TerrenoEstado físico | Topografía, edificaciones que haya que demoler, servidumbres, árboles protegidos o restos de construcciones anteriores. |
La cédula o el informe urbanístico
Es el documento en el que el ayuntamiento dice qué clasificación, uso y parámetros tiene una parcela. En Sevilla capital se pide a la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente; en el resto de municipios, al ayuntamiento correspondiente. No siempre es imprescindible para tasar, porque el arquitecto consulta el planeamiento publicado, pero ahorra dudas y da más solidez al informe. Lo tienes en la lista de documentación para solares.
02 Método residual
El valor del suelo es lo que queda
La idea es sencilla: un promotor pagará por el solar lo que le sobre después de vender lo construido, pagar la obra y quedarse un beneficio razonable. Ese resto es el valor del suelo.
- Paso 01
Qué se puede construir
Metros de techo, número de viviendas o locales y usos permitidos, según el planeamiento.
- Paso 02
Por cuánto se vendería
Precio de mercado de obra nueva parecida en la zona, con testigos.
- Paso 03
Cuánto cuesta hacerlo
Construcción, honorarios, licencias y tasas, seguros, venta y financiación, más el beneficio del promotor.
- Paso 04
Lo que queda
Ingresos menos costes y beneficio: eso es lo que vale hoy el suelo.
Suelo ≈ 780.000 €
Es decir, unos 780 € por cada metro que se puede construir. Una variación pequeña en el precio de venta o en el coste mueve mucho el resultado, y por eso cada dato tiene que estar justificado en el informe.
Estático o dinámico
Residual estático: una foto fija. Sirve para solares en los que se puede empezar a construir enseguida. La normativa de tasación lo reserva para cuando la obra puede empezar en un año como máximo.
Residual dinámico: cuando el desarrollo va a tardar (falta urbanizar, reparcelar o tramitar), los ingresos y gastos se reparten en el tiempo y se traen a valor de hoy. El tiempo y el riesgo restan valor.
Si hay ventas recientes de solares parecidos en la zona, el arquitecto las usa para contrastar el resultado.
Para qué se tasa un solar
- Vender o comprar suelo
- Repartir una herencia
- Liquidar bienes en un divorcio
- Responder a una comprobación de Hacienda
- Aportar suelo a una sociedad
- Estudiar la viabilidad de una promoción
- Acuerdos de permuta con un promotor
- Procedimientos judiciales
El arquitecto aplica métodos de valoración reconocidos, como el residual o el de comparación. No es una tasación hipotecaria ni de las que se hacen para entidades financieras: para eso hace falta una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre un solar y una parcela?
En la calle se usan casi igual. En urbanismo, un solar es una parcela de suelo urbano que ya tiene la urbanización necesaria para edificar directamente: acceso, agua, saneamiento y electricidad. Una parcela puede necesitar todavía obras o trámites antes de construir, y eso se nota en su valor.
¿Por qué mi solar vale tan distinto que el de al lado?
Porque el valor depende de lo que se puede construir y vender. Dos parcelas vecinas pueden tener distinta edificabilidad, uso, protección o cargas pendientes, o una forma que no permite aprovechar todo el techo.
¿Necesito la cédula urbanística para tasar?
No siempre. El arquitecto consulta el planeamiento vigente, pero la cédula o el informe urbanístico del ayuntamiento ayuda a resolver dudas. Si alguna determinación no está clara, el informe lo indica.
¿Sirve para una expropiación?
En una expropiación el valor se calcula con las reglas de la legislación estatal de suelo, que son distintas a las de mercado. Cuéntanos el caso antes de encargar nada y te diremos qué tipo de informe necesitas.
¿Cuánto cuesta tasar un solar?
Depende de la superficie, de la complejidad urbanística y de la finalidad. Te damos un presupuesto cerrado y sin compromiso en menos de 24 horas laborables.
Presupuesto sin compromiso
Cuéntanos qué inmueble es y para qué necesitas la tasación.
Te respondemos con un presupuesto en menos de 24 horas laborables.