Recreación virtual
Cómo es un informe de tasación
Qué recibes cuando encargas una tasación, qué suele contar cada apartado y cómo leer el valor final. Cada tasador tiene su propio modelo de informe: lo que ves aquí es una orientación.
- Lo firma
- Un arquitecto del despacho colaborador
- Apartados
- 11
- Teléfono
- 954 22 50 30
Qué recibes
Un documento firmado por el arquitecto que visitó el inmueble, con el valor, la finalidad, el método y los datos en que se apoya. Nosotros gestionamos el encargo y te lo hacemos llegar; el contenido técnico es suyo.
Por eso el informe lleva los datos del despacho de arquitectos y del arquitecto firmante, no los de OZA José Oliva, S.L.
No es una cifra suelta. Quien lo lea, sea un heredero, un juez, Hacienda o la otra parte de una compraventa, tiene que poder seguir el razonamiento de principio a fin.
Índice de un informe de ejemplo
No hay un formato único: cada arquitecto o despacho trabaja con su propio informe tipo, con su orden, sus títulos y su extensión, que además cambian según el inmueble y la finalidad. Esta maqueta es solo una orientación de los contenidos que suele recoger un informe completo. Pulsa cada apartado para ver qué incluye.
- 01Solicitante y finalidadpág. 2
- 02Descripción del inmueble y del entornopág. 3
- 03Comprobaciones documentalespág. 5
- 04Superficiespág. 6
- 05Estado de conservaciónpág. 7
- 06Estudio de mercado y testigospág. 8
- 07Método de valoraciónpág. 10
- 08Valor resultantepág. 11
- 09Condicionantes y advertenciaspág. 12
- 10Fotografías y planosanexo
- 11Firma del arquitectoúltima
El informe que recibas puede ordenar los apartados de otra forma, agrupar varios en uno o añadir otros según el caso. Lo importante es que identifique el inmueble y la finalidad, explique el método y los datos usados y lleve la firma del arquitecto.
Qué hay en cada parte
| 01Solicitante y finalidad | Quién encarga el informe, para qué lo necesita (herencia, divorcio, Hacienda, compraventa…), la fecha de la visita y la fecha a la que se refiere el valor. La finalidad decide el criterio de todo lo demás. |
|---|---|
| 02Inmueble y entorno | Dirección, tipo de inmueble, edificio, distribución, orientación, y cómo es la zona: servicios, transporte, comercio y nivel de demanda. |
| 03Comprobaciones documentales | Lo que dicen el Registro de la Propiedad (titular, cargas, superficie inscrita) y el Catastro (referencia, superficie, año), y el planeamiento si hace falta. Si algo no cuadra con lo visto, se anota. |
| 04Superficies | Útil y construida, medidas en la visita, frente a las del Registro y el Catastro. El informe dice cuál usa para calcular. |
| 05Estado de conservación | Antigüedad, reformas, instalaciones y daños visibles, como humedades o grietas. Es una inspección visual, no un estudio de patologías con ensayos. |
| 06Estudio de mercado | Los testigos usados, de dónde salen y cómo se han ajustado. Más abajo tienes un ejemplo. |
| 07Método de valoración | Comparación, actualización de rentas, coste o residual, y por qué se ha elegido. |
| 08Valor resultante | La cifra final, redondeada, con su fecha y su finalidad. Fuera de ese contexto no debe usarse. |
| 09Condicionantes y advertencias | Lo que limita o matiza el valor: documentos que faltan, superficies que no coinciden, obras sin legalizar, un inquilino, zonas que no se pudieron visitar. |
| 10Fotografías y planos | Reportaje fotográfico, croquis con las superficies, plano de situación y, si procede, documentación catastral. |
| 11Firma del arquitecto | Datos del despacho de arquitectos colaborador y del arquitecto que ha hecho la tasación, con su firma. Es quien responde del contenido. En el informe no figuran los datos de OZA José Oliva, S.L., que solo gestiona el encargo. |
Qué es un testigo
Un testigo, o comparable, es un inmueble parecido al tuyo, en la misma zona, que se ha vendido hace poco o está a la venta. Sirve de referencia de precio. Un buen testigo se parece en ubicación, tipo, superficie, antigüedad y estado; cuanto más se parezca, menos hay que ajustarlo.
Los precios de oferta no son precios de cierre: lo que pide un anunciante suele bajar en la negociación, y el arquitecto lo tiene en cuenta.
Cómo se homogeneiza
Ningún testigo es idéntico. Homogeneizar es corregir su precio por las diferencias con el inmueble tasado, para que todos hablen el mismo idioma. Si el testigo está reformado y el tuyo no, su precio por metro se ajusta a la baja; si no tiene ascensor y el tuyo sí, al alza.
02 Estudio de mercado
Una tabla de testigos, explicada
Piso ficticio de 90 m² construidos en un barrio de Sevilla, tercera planta con ascensor, en buen estado pero sin reformar. Seis testigos de la zona y sus ajustes.
| Testigo | Superficie | Precio | €/m² | Diferencia con el piso tasado | Ajuste | €/m² homog. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 | 85 m² | 255.000 € | 3.000 | Reformado | −5 % | 2.850 |
| T2 | 95 m² | 266.000 € | 2.800 | Sin ascensor | +5 % | 2.940 |
| T3 | 100 m² | 300.000 € | 3.000 | Calle más cotizada | −3 % | 2.910 |
| T4 | 80 m² | 224.000 € | 2.800 | Planta baja | +3 % | 2.884 |
| T5 | 92 m² | 276.000 € | 3.000 | Incluye plaza de garaje | −4 % | 2.880 |
| T6 | 88 m² | 246.400 € | 2.800 | Peor orientación | +2 % | 2.856 |
| Media homogeneizada | 2.887 | |||||
Cifras redondas e inventadas para explicar el procedimiento; no son precios reales de ningún inmueble. Aquí se usa una media simple, pero el arquitecto puede dar más peso a los testigos más parecidos.
Qué significa «valor de mercado»
Es el precio al que podría venderse el inmueble en la fecha de la tasación, entre un vendedor que quiere vender y un comprador independiente, con el inmueble ofrecido públicamente y un plazo normal de negociación. No incluye impuestos ni gastos de la venta.
No es lo que pides en el anuncio, ni lo que te gustaría cobrar, ni el valor catastral, ni el valor de referencia que usa Hacienda. Es una estimación razonada de lo que pagaría el mercado.
Tasación, valoración y tasación hipotecaria
Como explicamos en tasar una vivienda, la tasación certifica el valor del inmueble para una finalidad concreta, con su método y sus datos. Una valoración es una estimación orientativa, útil para hacerte una idea, pero sin ese respaldo formal.
Las tasaciones para hipotecas, y las que necesitan bancos, aseguradoras o fondos, se rigen por la Orden ECO/805/2003 y las hace una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Las que gestionamos no son de ese tipo: el arquitecto aplica métodos de valoración reconocidos, como la comparación con testigos o la actualización de rentas, y explica en el informe cuál ha usado.
Preguntas frecuentes
¿Todos los informes de tasación son iguales?
No. Cada tasador tiene su propio informe tipo, con su orden, su diseño y su extensión. El índice de esta página es una orientación de lo que suele incluir un informe completo, no el modelo exacto que vas a recibir.
¿Cuántos testigos lleva un informe?
No hay un número fijo. En las tasaciones hipotecarias la normativa pide al menos seis comparables; en las demás, el arquitecto usa los que permite el mercado de la zona, cuantos más y más parecidos mejor, y explica de dónde salen.
¿El valor de tasación es el precio al que voy a vender?
No necesariamente. Es una estimación razonada del valor de mercado en una fecha. El precio final depende de la negociación, de la prisa de cada parte y del momento.
¿Cuánto tiempo sirve una tasación?
El valor se refiere a la fecha de la tasación. Si el mercado o el inmueble cambian, puede hacer falta actualizarla. Pregunta a quien te la pide qué antigüedad admite.
¿Quién firma el informe?
El arquitecto del despacho colaborador que ha visitado y estudiado el inmueble. El informe lleva los datos de ese despacho y de ese arquitecto. OZA José Oliva, S.L. gestiona el encargo, el presupuesto y la entrega, pero no tasa ni firma, y sus datos no aparecen en el informe.
¿Me sirve el informe para pedir una hipoteca?
No. Para una hipoteca el banco exige la tasación de una sociedad homologada por el Banco de España, y normalmente la encarga él.
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