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Tasación de fincas rústicas en Sevilla
Olivar, cereal, regadío o dehesa. En el campo el valor depende de la tierra, del agua y de lo que la finca es capaz de producir.
- Métodos habituales
- Comparación y rentas
- Datos de partida
- Catastro y SIGPAC
- Teléfono
- 954 22 50 30
Cada campo tiene su mercado
La provincia de Sevilla reúne casi todos los paisajes agrarios de Andalucía: la campiña de cereal y girasol, el olivar de aceituna de mesa y de almazara, el regadío de la vega del Guadalquivir, el arrozal de las marismas y la dehesa de la Sierra Norte. Cada uno se compra y se vende con criterios distintos, y el precio por hectárea puede multiplicarse varias veces de uno a otro.
Por eso el arquitecto empieza por entender qué finca es y qué rinde, antes de buscar con qué compararla.
Cultivos y aprovechamiento
| LeñosoOlivar | Variedad, edad de los árboles, marco de plantación (tradicional, intensivo o superintensivo), si es de secano o de riego y estado de la plantación. |
|---|---|
| HerbáceoCereal y secano | Calidad de la tierra, pendiente, tamaño y forma de las parcelas y facilidad para trabajar con maquinaria. |
| RiegoRegadío | Dotación de agua, sistema de riego (goteo, aspersión, pivot), cultivos que permite (cítricos, frutales, hortícolas, maíz, algodón) e instalaciones. |
| MonteDehesa | Densidad y estado del arbolado de encina o alcornoque, pastos y carga ganadera, corcho y aprovechamiento cinegético. |
El agua, lo que más cambia el valor
Una hectárea de regadío vale bastante más que una de secano, pero solo si el derecho a regar es real y está en regla. Un pozo no es lo mismo que un derecho de riego: lo que cuenta es lo que figura en la concesión o en la inscripción del aprovechamiento.
En la cuenca del Guadalquivir, los derechos de agua se inscriben en el Registro de Aguas de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir. Muchas fincas riegan además a través de una comunidad de regantes. El arquitecto revisa la documentación que le aportes: volumen concedido, superficie que se puede regar, origen del agua y cuotas pendientes.
Construcciones, instalaciones y accesos
- Cortijo o vivienda
- Naves y almacenes
- Balsas y embalses
- Electricidad y bombeo
- Cercados y corrales
- Caminos y accesos
Las construcciones se valoran según su estado, su utilidad para la explotación y si están legalizadas e inscritas. Los accesos importan mucho: no es lo mismo entrar desde una carretera asfaltada que por un camino de tierra o por una servidumbre de paso sobre la finca del vecino.
Catastro, SIGPAC y lo que hay en el terreno
El Catastro describe las parcelas rústicas, su superficie y sus cultivos a efectos fiscales; puedes descargar la certificación descriptiva y gráfica en su sede electrónica. El SIGPAC es el sistema de información geográfica de parcelas agrícolas, la referencia para las ayudas de la PAC, con los usos de cada recinto.
Es habitual que el Catastro, el SIGPAC, la escritura y la realidad no coincidan del todo: un cultivo cambiado hace años, una linde movida, una superficie medida con otros medios. El arquitecto contrasta las fuentes con la visita y con la ortofoto, y dice en el informe qué superficie usa y por qué.
La PAC, en términos generales
Las ayudas de la PAC las cobra el agricultor que las solicita, no la finca. Los derechos de ayuda básica a la renta se pueden transmitir con tierra o sin ella, así que son algo distinto del inmueble. Si se van a vender o ceder junto con la finca, dínoslo desde el principio para que el informe deje claro qué incluye el valor y qué no.
Cómo se calcula el valor
Comparación
Ventas de fincas parecidas en la misma comarca, en euros por hectárea, ajustadas por cultivo, agua, tamaño, accesos y construcciones. En el campo hay menos operaciones que en la ciudad, así que el arquitecto amplía la búsqueda con cuidado y explica cada ajuste.
Capitalización de rentas
Parte de lo que produce la finca: la renta de un arrendamiento de mercado o el rendimiento de la explotación. La tierra se compra también como patrimonio, no solo por lo que renta, y por eso este método se usa a menudo para contrastar el de comparación.
El arquitecto aplica métodos de valoración reconocidos. No es una tasación hipotecaria: si la finca va a servir de garantía de un préstamo, el banco pedirá la tasación de una sociedad homologada por el Banco de España.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesito para tasar una finca?
La nota simple o la escritura, la documentación catastral, los derechos de riego si los tiene y el régimen de explotación: arrendamientos, cultivos y ayudas. Tienes la lista en documentación para fincas rústicas.
¿Por qué no coinciden las hectáreas de la escritura, el Catastro y el SIGPAC?
Porque cada registro nació con un fin distinto y se midió en momentos y con medios distintos. El arquitecto las contrasta con la visita y la ortofoto, y explica en el informe qué superficie usa.
¿Se valora también el cortijo?
Sí. Las construcciones forman parte de la finca y se valoran según su estado, su uso y su situación legal. Una vivienda en buen estado y en regla suma; una construcción en ruina o sin legalizar puede no sumar nada.
¿Cuánto cuesta tasar una finca rústica?
Depende de la superficie, del número de parcelas, de las construcciones y de dónde esté. Te damos un presupuesto cerrado y sin compromiso en menos de 24 horas laborables.
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