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Gastos de comprar una vivienda en Andalucía
Calcula cuánto vas a pagar de impuestos, notaría y registro al comprar un piso o una casa, y repasa qué le toca pagar al vendedor. Con los tipos vigentes en 2026.
- ITP general, segunda mano
- 7 %
- IVA obra nueva
- 10 %
- AJD obra nueva
- 1,2 %
01 Calculadora
Cuánto cuesta comprar, además del precio
Rellena los datos y verás el desglose al momento. Los impuestos salen de aplicar los tipos oficiales; la notaría, el registro y la gestoría son estimaciones a partir de los aranceles.
| Concepto | Importe |
|---|
Tipos vigentes a 1 de noviembre de 2026. Fuentes: Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía (texto consolidado del BOE, última modificación por la Ley 8/2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026) y Agencia Tributaria de Andalucía; Ley 37/1992 del IVA; Texto refundido del ITPAJD (Real Decreto Legislativo 1/1993); aranceles de notarios y registradores (Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989). Resultado orientativo: no es asesoramiento fiscal. Para tu caso concreto, consulta con tu asesor o con el notario.
02 Lo que paga el comprador
Segunda mano: el impuesto de transmisiones (ITP)
Si compras a un particular, pagas el ITP a la Junta de Andalucía. El tipo general es el 7 %. Hay tipos reducidos si la vivienda va a ser tu residencia habitual y su valor no pasa de un límite:
| 6 %Vivienda habitual | Para cualquier comprador, si el valor no supera 150.000 €. |
|---|---|
| 3,5 %Menores de 35 y otros | Comprador menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o de terrorismo, o vivienda en un municipio declarado en riesgo de despoblación. Valor máximo: 150.000 €. |
| 3,5 %Discapacidad o familia numerosa | Discapacidad del 33 % o más (del comprador o de un miembro de su familia, en los términos de la ley) o título de familia numerosa. Valor máximo: 250.000 €. |
Ojo con el límite: si el valor lo supera aunque sea por un euro, pagas el 7 % sobre todo, no solo sobre el exceso. Por ejemplo, un piso de segunda mano de 180.000 € que va a ser tu vivienda habitual paga el 7 %: 12.600 €. Si costara 145.000 €, pagaría el 6 %: 8.700 €. Si un garaje o un trastero se compran junto con la vivienda, se suman al valor para comprobar el límite.
Si después no la usas como vivienda habitual, pierdes el tipo reducido y tienes que pagar la diferencia. El plazo para presentar el impuesto (modelo 600) es de dos meses desde la firma.
Obra nueva: IVA y actos jurídicos documentados (AJD)
Si compras al promotor una vivienda a estrenar, no pagas ITP sino IVA del 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública). El IVA va en la factura del promotor. Además, la escritura paga el AJD, que en Andalucía es del 1,2 % con carácter general, con los mismos supuestos reducidos: 1 % para vivienda habitual hasta 150.000 €, 0,3 % para menores de 35 y los otros casos hasta 150.000 €, y 0,1 % por discapacidad o familia numerosa hasta 250.000 €.
Sobre qué valor se paga: el valor de referencia
Desde 2022 el ITP y el AJD se calculan sobre el mayor de dos valores: el precio que pones en la escritura o el valor de referencia que fija el Catastro para cada inmueble. Si el valor de referencia es más alto que lo que pagas, tributas por él aunque no hayas pagado esa cifra. Si crees que no se corresponde con el valor real de tu vivienda, se puede discutir con una tasación: te lo contamos en cómo recurrir el valor de Hacienda.
La hipoteca: qué pagas tú y qué paga el banco
Antes era el gasto que más dolía. Desde el 10 de noviembre de 2018 el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco (Real Decreto-ley 17/2018). Y desde el 16 de junio de 2019, con la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco también paga la notaría de la hipoteca, su inscripción en el registro y la gestoría. Esto vale cuando quien pide el préstamo es una persona física y la garantía es una vivienda, que es lo habitual.
A ti te toca la tasación hipotecaria, que la hace una sociedad homologada por el Banco de España (no la ofrecemos nosotros), y las copias de la escritura que pidas. La calculadora no incluye la tasación hipotecaria: pide el precio al banco.
Notaría, registro y gestoría
Notarios y registradores cobran por arancel: una escala oficial que crece con el precio, más folios, copias e IVA. Por eso damos un rango y no una cifra exacta.
- Notaría. Por ley, salvo que pactéis otra cosa, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia. En la práctica es frecuente que el comprador asuma toda la factura; la calculadora la suma entera en tu lado.
- Registro de la Propiedad. La inscripción a tu nombre la pagas tú.
- Gestoría. Presenta el impuesto y lleva la escritura al registro. Es opcional si no hay hipoteca; con hipoteca, el banco suele imponerla y la gestión de la hipoteca la paga él.
03 Lo que paga el vendedor
Si vendes: plusvalía municipal e IRPF
El vendedor no paga ITP, pero tiene dos impuestos propios. No los calculamos aquí porque dependen de datos que una calculadora general no puede saber con fiabilidad (valor catastral del suelo, ordenanza de cada ayuntamiento, precio y gastos de cuando compraste, tu situación personal).
Plusvalía municipal
Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos. Lo cobra el ayuntamiento y en una compraventa lo paga el vendedor. Desde la reforma de noviembre de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021) se puede calcular de dos maneras, y pagas por la que salga más baja:
- Método objetivo. Se parte del valor catastral del suelo y se multiplica por un coeficiente que depende de los años que has tenido la vivienda. La ley fija los coeficientes máximos y cada ayuntamiento puede rebajarlos en su ordenanza.
- Método real. Se toma la ganancia real (precio de venta menos precio de compra, según las escrituras) en la parte que corresponde al suelo.
Al resultado se le aplica el tipo del ayuntamiento, con un máximo del 30 %. Si vendes por menos de lo que compraste, no hay plusvalía que pagar, pero tienes que acreditarlo. El plazo para declararla es de 30 días hábiles desde la venta.
IRPF: la ganancia patrimonial
La diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó la vivienda tributa en tu declaración de la renta del año de la venta. Al precio de venta le restas los gastos de la venta (incluida la plusvalía municipal); al de compra le sumas los impuestos y gastos que pagaste entonces y las mejoras. La ganancia va a la base del ahorro, con esta escala (estatal más autonómica):
| 19 %Hasta 6.000 € | Primeros 6.000 € de ganancia. |
|---|---|
| 21 %6.000 a 50.000 € | La parte entre 6.000 y 50.000 €. |
| 23 %50.000 a 200.000 € | La parte entre 50.000 y 200.000 €. |
| 27 %200.000 a 300.000 € | La parte entre 200.000 y 300.000 €. |
| 30 %Más de 300.000 € | Lo que exceda de 300.000 € (desde 2025). |
Los tipos se aplican por tramos: una ganancia de 40.000 € no paga el 21 % sobre todo, sino el 19 % sobre los primeros 6.000 y el 21 % sobre el resto.
Cuándo no pagas IRPF por la venta
- Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
- Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual está exenta, sin necesidad de reinvertir.
- Dación en pago. La entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca también está exenta, con requisitos.
Hay más matices (viviendas compradas antes de 1995, rentas vitalicias para mayores de 65, vendedores no residentes). Para tu caso, habla con tu asesor.
04 Dónde ayuda una tasación
Fijar el precio y defenderlo si Hacienda lo revisa
Los impuestos de la compraventa dependen del valor. Si escrituras por debajo del valor de referencia o de lo que Hacienda considera de mercado, puede llegarte meses después una comprobación de valores con una liquidación complementaria, intereses y, a veces, sanción.
Una tasación firmada por un arquitecto sirve en dos momentos:
- Antes de firmar, para saber cuánto vale de verdad la vivienda y pactar un precio razonable. Puedes empezar por los precios por zona de Sevilla para hacerte una idea.
- Después, si Hacienda comprueba el valor: el informe es la prueba principal para recurrir la comprobación o rebatir el valor de referencia.
Nosotros gestionamos el encargo: te damos presupuesto en menos de 24 horas laborables, coordinamos la visita y te hacemos llegar el informe. Para una vivienda los honorarios suelen estar entre 181,50 y 363 € con IVA incluido (150–300 € sin IVA). Revisa antes la documentación que hace falta. Si vendes, recuerda también el certificado energético.
Preguntas frecuentes
¿Sobre qué valor se paga el ITP: el precio o el valor de referencia?
Sobre el mayor de los dos. Si el precio de la escritura es inferior al valor de referencia del Catastro, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia. Ese mismo valor es el que cuenta para saber si te pasas del límite de 150.000 o 250.000 euros de los tipos reducidos.
Si compramos en pareja y solo uno tiene menos de 35 años, ¿se aplica el 3,5 %?
Si estáis casados o sois pareja de hecho inscrita, basta con que uno de los dos cumpla el requisito. Si compráis varias personas sin ese vínculo, el tipo reducido solo se aplica a la parte de quien lo cumple.
¿Tengo que pagar el impuesto de la hipoteca?
No en la gran mayoría de los casos. Desde noviembre de 2018 el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de hipoteca lo paga el banco, y desde junio de 2019 también la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca. A ti te corresponde la tasación que pida el banco y las copias que solicites.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa la paga el vendedor, porque es quien obtiene el incremento de valor del suelo. Si el contrato dice otra cosa, el pacto vale entre las partes, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?
Dos meses desde el día siguiente a la firma de la escritura. Se presenta con el modelo 600 ante la Agencia Tributaria de Andalucía. Normalmente lo tramita la gestoría o la propia notaría.
¿Me sirve una tasación si Hacienda me reclama más impuesto?
Sí. Si Hacienda comprueba el valor y te pide una liquidación complementaria, un informe firmado por un arquitecto que justifique el valor real del inmueble es la prueba principal para recurrir. Y antes de comprar o vender, te ayuda a fijar un precio que puedas defender.
Tienes más dudas resueltas en preguntas frecuentes.
Información general actualizada a noviembre de 2026, con la normativa publicada en el BOE y el BOJA y la información de la Agencia Tributaria de Andalucía y de la Agencia Tributaria. No es asesoramiento fiscal ni jurídico: para tu caso concreto, consulta con tu asesor o con el notario.
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