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Tasación de locales comerciales y oficinas en Sevilla
Un local no se valora como un piso. Cuentan la calle, el escaparate, la licencia y, si está alquilado, lo que paga el inquilino.
- Métodos habituales
- Comparación y rentas
- Presupuesto
- 24 h
- Teléfono
- 954 22 50 30
Qué tiene de especial un local
En una vivienda manda el metro cuadrado. En un local manda, además, lo que se puede hacer dentro y cuánta gente pasa por delante. Dos locales de 80 m² en la misma calle pueden valer muy distinto si uno hace esquina con diez metros de escaparate y el otro tiene una puerta estrecha, mucho fondo y un sótano sin uso.
Por eso el arquitecto que firma la tasación no se queda en los metros: mira el local con los ojos de quien lo va a comprar o alquilar para montar un negocio.
En qué se fija el arquitecto
- Fachada
Escaparate y visibilidad
Metros de fachada, si hace esquina, altura del escaparate y cómo se ve desde la acera. Poca fachada y mucho fondo bajan el precio por metro.
- Ubicación
Calle y flujo de paso
No es lo mismo una calle comercial que una calle de barrio. Hasta la acera cuenta: en una misma calle, un lado puede tener mucho más paso que el otro.
- Superficie
Planta, sótano y altillo
Se miden todos, pero no valen igual. Un sótano o una entreplanta dependen de su altura, su acceso y el uso que permita la normativa.
- Uso
Licencia de actividad
Si tiene licencia o declaración responsable en vigor y para qué actividad. Un bar que ya funciona en regla no se valora como un local que tendría que empezar los trámites.
- Renta
Si está alquilado
La renta, el plazo que le queda al contrato, cómo se actualiza y quién paga qué. Un buen contrato suma; una renta muy baja con muchos años por delante, resta.
- Hostelería
Salida de humos
Tener una salida de humos reglamentaria, o poder instalarla, abre el local a restauración con cocina y amplía mucho los posibles interesados.
- Acceso
Accesibilidad
Escalón de entrada, rampa, aseo adaptado. Si para abrir al público hay que hacer obras de accesibilidad, el arquitecto lo tiene en cuenta.
En las oficinas pesan otras cosas: la planta, si el edificio tiene ascensor y control de acceso, la climatización, la luz natural, la flexibilidad de la planta para dividirla y las plazas de garaje.
Cómo se calcula el valor
Para un local se usan sobre todo dos métodos. Cuando hay datos para los dos, el arquitecto los contrasta y explica en el informe en cuál se apoya más.
Comparación con locales parecidos
Busca locales vendidos o en venta en la zona (los testigos) y los ajusta por sus diferencias con el tuyo: fachada, superficie, planta, estado, licencia. En locales hay menos operaciones que en pisos y cada uno es más distinto, así que estos ajustes pesan más y tienen que estar bien justificados.
Actualización de rentas
Un local es también una inversión: muchos compradores pagan según lo que renta. Este método calcula el valor a partir de los ingresos que genera el local, alquilado o no (si está vacío, con una renta de mercado estimada).
10.500 / 0,06 = 175.000 €
No tomes el 6 % como referencia: la rentabilidad cambia con la zona, el inquilino y el contrato, y elegirla bien es buena parte del trabajo del arquitecto.
El arquitecto aplica métodos de valoración reconocidos, de los mismos tipos que recoge la normativa española de tasación. Pero no es una tasación hipotecaria: si la necesitas para una hipoteca sobre el local, el banco pedirá la de una sociedad homologada por el Banco de España.
Para qué se suele tasar un local
- Vender o comprar entre particulares
- Repartir una herencia
- Liquidar bienes en un divorcio
- Responder a una comprobación de Hacienda
- Aportar el local a una sociedad
- Fijar o revisar una renta de alquiler
- Repartir bienes entre socios
- Procedimientos judiciales
Para preparar el encargo te pediremos la nota simple, la referencia catastral, la licencia y, si está alquilado, el contrato. Tienes la lista completa en documentación para oficinas y locales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta tasar un local?
Depende de la superficie, de si son una o varias unidades y de si hay que estudiar un contrato de alquiler o la licencia de actividad. Te damos el presupuesto cerrado en menos de 24 horas laborables.
¿Vale más un local alquilado que uno vacío?
Depende del contrato. Un inquilino solvente con una renta de mercado suele sumar, porque el comprador cobra desde el primer día. Una renta muy baja o un contrato largo con condiciones desfavorables puede restar. Por eso el arquitecto revisa el contrato antes de dar un valor.
¿El sótano cuenta como superficie del local?
Se mide y aparece en el informe, pero no se valora al mismo precio que la planta a pie de calle. Su valor depende de la altura, el acceso, la ventilación y el uso que permita la normativa.
¿Y si el local no tiene licencia de actividad?
Se puede tasar igual. El arquitecto lo hace constar en el informe y valora el local según los usos que admite el planeamiento, teniendo en cuenta que quien lo compre tendrá que tramitarla.
¿Me sirve para pedir una hipoteca sobre el local?
No. Para una hipoteca el banco exige la tasación de una sociedad homologada por el Banco de España. La que gestionamos sirve para compraventas entre particulares, herencias, divorcios, Hacienda, juzgados y el resto de finalidades no hipotecarias.
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