Tasación para divorcio en Sevilla

Para qué sirve la tasación en una ruptura

Repartir una vivienda es más fácil cuando los dos parten de la misma cifra. Un informe firmado por un arquitecto da un valor razonado y explica de dónde sale, así que la conversación deja de ser "yo creo que vale" contra "pues yo creo que no".

GanancialesLiquidar la sociedad	Al terminar el régimen de gananciales hay que hacer inventario de lo común y repartirlo. La vivienda suele ser el bien de más valor.
AdjudicaciónUno se la queda	Si uno se queda la vivienda, la tasación fija cuánto debe compensar al otro por su mitad.
CondominioSeparación de bienes o pareja de hecho	Si la vivienda es de los dos a partes iguales (o en otra proporción), la extinción del condominio necesita un valor para cuadrar las cuentas.
UsoVivienda familiar	Que el juez atribuya el uso de la vivienda a uno de los dos no cambia quién es el propietario, pero sí influye en las negociaciones y en lo que un comprador pagaría hoy por ella.
AcuerdoConvenio regulador	En un divorcio de mutuo acuerdo, el valor tasado se puede incorporar al convenio o a la escritura de liquidación.
JuicioProcedimiento contencioso	Si no hay acuerdo, el informe sirve para defender tu posición en el procedimiento de liquidación.

Qué valor importa

Para repartir cuenta el valor de mercado actual: lo que se pagaría hoy por la vivienda en su estado real. No sirven el precio de compra, el valor catastral ni el valor de referencia, que responden a otras cosas.

La hipoteca pendiente no cambia el valor del inmueble, pero sí el reparto. Un ejemplo simplificado:

TasaciónValor de la vivienda	200.000 €
DeudaHipoteca pendiente	80.000 €
NetoValor neto común	120.000 €, es decir, 60.000 € para cada uno
ResultadoSi uno se la queda	Paga 60.000 € al otro y asume toda la hipoteca, con el consentimiento del banco

En una liquidación real entran más bienes y deudas, y puede haber aportaciones privativas que cambien las cuentas. Eso lo cuadra vuestro abogado o notario; la tasación le da el dato de partida.

Tasación de parte o perito judicial

Si hay acuerdo, basta con una tasación que acepten los dos. Si el asunto llega al juzgado, hay dos caminos que pueden convivir:

• Informe de parte. Lo encarga uno de los dos (o ambos) y se aporta al procedimiento como prueba.
• Perito designado por el juzgado. El juez nombra a un perito, normalmente a petición de alguna de las partes, que emite su propio dictamen.

Si el informe va a aportarse a un juicio, dínoslo al pedir el presupuesto para que el arquitecto lo tenga en cuenta desde el principio.

Cuándo conviene encargarla de común acuerdo

Casi siempre que haya buena disposición. Una sola tasación encargada por los dos ahorra dinero, evita el "duelo de peritos" y da a ambos la misma información. Antes de encargarla, poneos de acuerdo en tres cosas: quién hace el encargo y cómo se reparte el coste, que los dos facilitaréis la visita y que aceptaréis el resultado como base para negociar.

Impuestos: lo general

ITP y AJDLiquidar gananciales	Las adjudicaciones a los cónyuges al disolver la sociedad de gananciales están exentas.
AJDExtinción de condominio	Si la vivienda es indivisible y uno se la queda compensando al otro, en general no tributa como compraventa, sino por actos jurídicos documentados si se hace en escritura. En Andalucía el tipo general es el 1,2 %. Los excesos de adjudicación que no sean inevitables sí tributan como transmisión.
PlusvalíaImpuesto municipal	No se paga en las adjudicaciones de gananciales ni en las transmisiones entre cónyuges o a los hijos derivadas de una sentencia de nulidad, separación o divorcio.
IRPFGanancia patrimonial	Con carácter general, disolver los gananciales o dividir una cosa común no genera ganancia, siempre que no se actualicen los valores.